（2013）浙麗民終字第176號
——浙江省麗水市中級人民法院(2013-6-9)
浙江省麗水市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2013）浙麗民終字第176號
上訴人（原審被告）：紀某某。
被上訴人（原審原告）：莊某某。
被上訴人（原審原告）：盧某某。
兩被上訴人委托代理人：李某某。
上訴人紀某某為與被上訴人莊某某、盧某某房屋租賃合同糾紛一案，不服蓮都區人民法院作出的（2013）麗蓮民初字第310號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2013年6月6日公開開庭審理了本案。上訴人紀某某、被上訴人莊某某、盧某某委托代理人李某某到庭參加了庭審。本案現已審理終結。
原審法院查明：原告莊某某、盧某某系夫妻關系，坐落于麗水市蓮都區城東路29號的涉訴房屋系兩原告合法所有財產。2010年5月19日，兩原告與陳甲簽訂房屋租賃協議書約定：兩原告將涉訴房屋出租給陳某某經營使用，租賃期間有權轉租他人；租賃期限三年，自2010年3月16日起至2013年3月15日止；租金第一年為71000元，第二年為75300元，第三年為79600元等內容。協議簽訂后，兩原告將涉訴房屋交付陳某某經營使用。2011年10月15日，陳甲與被告紀某某簽訂房屋租賃協議書（內容與前協議書一致），將涉訴房屋轉租給紀某某，嗣后，該涉訴房屋交由被告經營使用，第三年租金也由被告支付兩原告。2013年2月24日，原告莊某某向被告郵寄催告函，告知被告涉訴房屋租期到期后，原告將收回自用，并要求被告在租期屆滿時騰空店面，交回原告。租賃期限屆滿后，被告未騰退房屋，原告遂訴來法院，請求處理。法院采信并據以認定上述事實的證據有原告提供的兩原告身份證復印件、結婚證復印件、被告戶籍信息及個體工商戶信息查詢單、房屋所有權證、房屋租賃協議書2份、2013年2月23日《催告函》及郵寄憑證、麗水處州資產評估有限公司資產評估報告書及當事人庭審陳述。
原審法院審理認為：兩原告與承租人陳甲簽訂的房屋租賃協議書，系雙方當事人真實意思表示，協議內容未違反法律規定，該租賃協議書合法有效，協議內容對雙方均有法律約束力。2011年10月15日，承租人陳甲根據協議約定將涉訴房屋轉租給被告紀某某，兩原告與被告均無異議，故該轉租協議合法有效，兩原告與被告應當按照協議約定條款嚴格予以履行。現租賃房屋期限屆滿，原告請求現占有使用房屋的次承租人即被告騰房并支付租金，符合法律規定，本院予以支持。被告辯稱原告在協議上注明同意轉租和優先續租，但未向本院提供有效證據予以佐證，且即使原告有注明，該轉租也是在合同履行期限內的轉租，續租也是在雙方協商意見一致上的續租，故被告該辯解意見，本院不予采信。被告辯稱如果騰房，原告應補償被告經濟損失，于法無據，本院不予認可。據此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百二十六條、第二百三十五條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條的規定，判決：一、被告紀某某于本判決生效后三十日內將坐落于麗水市蓮都區城東路29號房屋騰空并交付給原告莊某某、盧某某；二、被告紀某某于本判決生效后三十日內支付原告莊某某、盧某某自2013年3月16日起至前項房屋交付之日止的房屋租金（按每日219元支付）。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費1050元，減半收取525元，由被告紀某某負擔。
宣判后，上訴人紀某某不服原審判決，向本院提起上訴稱：（一）一審中上訴人不具有被告主體資格。一審法院將本案定性為房屋租賃合同糾紛，根據合同相對性原理，原承租人陳甲才是適格的被告，而上訴人僅可作為第三人參加訴訟活動。同時，根據被上訴人提供的催告函可知，被上訴人是催告陳甲騰房，抄送上訴人。也就是說被上訴人事實上是認陳甲為合同當事人，但是在起訴的時候卻放棄起訴陳甲，而錯將第三人（上訴人）列為被告。（二）根據上訴人與陳甲簽訂的《房屋租賃協議書》、被上訴人在一審起訴狀中的陳乙屋租賃合同期限實質應為三年。合同約定的期限為2013年3月15日，但是如果上訴人僅有一年半的租賃時間，根本不會支付10多萬元高昂的轉讓費，也不會投入大量的資金對承租房屋進行裝修。上訴人是基于三年的合同期限才簽訂房屋租賃協議。被上訴人承認陳甲的轉租行為，那么上訴人就具有優先承租權。另外上訴人在簽訂房屋轉租協議之前要求與被上訴人重新簽訂房屋租賃合同，被上訴人允諾2013年3月15日后會繼續出租給上訴人，無需另外簽訂合同，基于對被上訴人的信任，上訴人僅與陳甲簽訂了房屋租賃協議書，但當時被上訴人亦在轉租合同上簽字，注明同意轉租和優先承租。被上訴人違背當時某某，要求收回房屋，其行為違反誠實信用原則。（三）一審判決顯失公平，同時違背《合同法》立法目的。在本案當中，上訴人相對被上訴人而言是弱勢一方，而優先承租權的約定，正是基于為了保護弱勢方的利益而設定的。法院在審理過程中應依據《民法通則》中的公平原則來處理，公平原則的目的是衡平當事人之間的財產狀況和財產損失，將經濟損失在當事人之間進行合理分配。如在本案中駁回被上訴人的訴請，雙方繼續承租關系，那么對于被上訴人不會產生任何的損失，但一審判決的結果導致上訴人巨大的經濟損失。在房屋租賃行業慣例，轉讓費是一種潛規則，如果每位房東到期之后均強制收回房屋，那么整個商鋪店面房屋租賃行業將出現動亂，顯然這樣不利于維護經濟秩序。綜上，請求二審法院依法改判，維護上訴人的合法權益。
被上訴人莊某某、盧某某辯稱：（一）被答辯人具有作為一審被告主體資格，依法依約應予騰房并支付逾期騰房的租金。答辯人對陳甲與被答辯人紀某某的轉租行為予以認可，紀某某為房屋租賃合同的次承租人，根據最高院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，被答辯人實際占有和適用涉案房屋，系負有騰房義務的次承租人，具有作為本案被告的主體資格。答辯人將催告陳甲的函抄送被答辯人，恰恰表明答辯人認為作為次承租人的被答辯人負有騰房義務。（二）答辯人與陳甲所簽訂的租賃協議書、陳甲與被答辯人所簽訂的房屋租賃協議書租賃期限均已屆滿。答辯人與陳甲所簽訂的租賃協議約定租賃期限為三年，自2010年3月16日起至2013年3月15日止，陳甲與被答辯人所簽訂的房屋租賃協議亦明確約定租賃期限至2013年3月15日止。根據相關司法解釋的規定，承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，法院應當認定超過部分的約定無效。本案被答辯人稱其租賃期限實質上應為三年，既不符合法律規定，更不符合兩份租賃協議中關于租賃期限至2013年3月15日止的明確約定。被答辯人主張優先承租權亦缺乏依據。首先不存在被答辯人享有優先承租權的基礎，答辯人因收回店面自用，已通過郵政特快專遞致函被答辯人要求其騰房。其次，續租系雙方協商一致上的續租，答辯人在催告函上表明系收回店面自用，根本不存在優先承租權一說。被答辯人所稱答辯人允諾2013年3月15日后會繼續出租給被答辯人與事實相悖，且未提供相應證據證明其主張。（三）該兩份協議書均系合同雙方的真實意思表示，且不違反法律法規的強制規定，合法有效，各方應依約履行。一審根據協議約定及法律規定作出判決，符合公平公正原則。被答辯人所稱向陳某某支付轉讓費、對店面進行裝修均系其自愿行為，衣服存貨更是店鋪經營的正常現象，如被答辯人存在經濟損失亦應由其自己承擔。綜上，請求二審駁回上訴，維持原判。
二審雙方當事人均未提交新的證據。二審查明的事實與原審一致。
本院認為：被上訴人系涉案租賃房屋的合法出租人，上訴人系涉案租賃房屋的合法次承租人，根據上訴人與涉案租賃房屋承租人陳甲簽訂的房屋租賃協議，租賃房屋于2013年3月15日到期，租賃合同到期后，作為次承租人的上訴人負有騰房并返還租賃房屋的義務。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條的規定：“房屋租賃合同履行期限屆滿，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持”，故本案上訴人屬適格被告。上訴人稱其與陳甲簽訂的租賃協議約定的租賃期限應為三年，而非一年半。承租人陳甲與上訴人簽訂的房屋租賃協議明確約定租賃期限至2013年3月15日止，因此無論上訴人與陳甲的轉租期限何時開始計算，涉案租賃房屋的租賃期限均已屆滿。上訴人稱被上訴人允諾2013年3月15日后繼續將租賃物出租給上訴人，上訴人對該訴稱理由未提供相應證據予以證明，本院不予采信。綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，處理并無不當，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1050元，由上訴人紀某某負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 周小蘭
審 判 員 程允平
代理審判員 葉高山
二〇一三年六月九日
代 書記員 吳美珠
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