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（2013）甬慈周商初字第114號

　　

　　原告：慈溪市某某電器有限公司

　　法定代表人：王某某

　　委托代理人：童國金，浙江聯(lián)吉律師事務所律師。

　　委托代理人：楊永東，浙江聯(lián)吉律師事務所律師。

　　被告：慈溪市某某工具螺釘廠

　　法定代表人：金某某

　　第三人：某某銀行股份有限公司寧波慈溪支行

　　負責人：邵某某

　　委托代理人：羅云雅，系該公司職工。

　　原告慈溪市某某電器有限公司為與被告慈溪市某某工具螺釘廠、第三人某某銀行股份有限公司寧波慈溪支行房屋買賣合同糾紛一案，于2013年3月11日向本院起訴，本院于同日立案受理后，依法由代理審判員陳忠輝適用簡易程序于2013年4月8日公開開庭進行了審理。原告慈溪市某某電器有限公司的委托代理人童國金、楊永東，被告慈溪市某某工具螺釘廠法定代表人金某某，第三人某某銀行股份有限公司寧波慈溪支行的委托代理人羅云雅到庭參加訴訟。

　　原告慈溪市某某電器有限公司起訴稱：2012年3月1日，原、被告及第三人三方簽訂房地產(chǎn)轉讓協(xié)議1份。協(xié)議約定：被告愿將自己所有的位于慈溪市天元鎮(zhèn)火車跟村的部分廠房與土地使用權轉讓給原告，用于歸還欠第三人的銀行貸款，原告愿意受讓上述房產(chǎn)。協(xié)議簽訂時，原告支付定金2 000 000元，該款項被告指定原告全部付至第三人或第三人指定人，由第三人直接用于歸還被告欠第三人的銀行貸款，余款1 050元在原、被告雙方辦理過戶（將辦理過戶資料交至辦證中心，取得受理單）時由原告支付，該款項被告指定原告全部付至第三人，由第三人直接用于歸還被告欠第三人的銀行貸款。協(xié)議內容并未涉及房產(chǎn)過戶時間。協(xié)議簽訂后，原告于當天支付了定金。就在原告集資用于支付剩余房產(chǎn)款項之際，被告把上述房產(chǎn)轉讓了他人，并辦理了過戶登記手續(xù)。原告認為，現(xiàn)被告已無法實際履行該協(xié)議，被告的違約行為致使原告不能實現(xiàn)訂立該協(xié)議的目的。被告已構成嚴重違約，存在重大過錯。現(xiàn)要求：1.判令解除原、被告及第三人于2012年3月1日簽訂的房地產(chǎn)轉讓協(xié)議；2.判令被告返還原告定金2 000 000元；2.本案訴訟費由被告承擔。

　　被告慈溪市某某工具螺釘廠書面答辯稱：房地產(chǎn)轉讓協(xié)議雖未約定余款交付時間，但協(xié)議三方口頭約定原告應在15日內履行。原告支付定金后，不再付款，被告及第三人多次聯(lián)系原告要求辦理過戶并支付余款，但原告均未理睬。2012年3月27日，被告向原告發(fā)函，催告原告準備好資金，在收到催告通知后5日內辦理過戶并付清余款，否則被告即解除協(xié)議并沒收定金。原告受到該函后，未履行義務，也未提出異議。由于還貸期限臨近，被告只得將房產(chǎn)轉賣他人。被告認為，雖然未書面約定余款交付時間，但被告出賣房地產(chǎn)的目的是為了按期還貸，故協(xié)商時必然對款項交付時間進行約定，否則不可能形成協(xié)議。退一步講，即使雙方未約定余款交付時間，雙方應按《中華人民共和國合同法》第六十二條第（四）項的規(guī)定履行。被告已按該條規(guī)定發(fā)函通知原告要求其履行義務，并給予了一定的準備時間。原告收到函件后既未對準備時間提出異議，亦未履行義務。原告的行為已經(jīng)構成違約，被告有權解除合同。本案中，《房地產(chǎn)轉讓協(xié)議》已在原告受到催告函后的第五日結束時解除，而后原告對此未提出異議，時隔將近一年，原告要求解除已解除的協(xié)議毫無依據(jù)，也無要求返還定金的權利，要求駁回原告的訴訟請求。

　　第三人某某銀行股份有限公司寧波慈溪支行未作書面答辯，庭審中辯稱：被告在第三人處貸款，2012年4月份到期。因被告資金周轉困難，要求處理房地產(chǎn)。2012年3月1日，三方簽訂了一份房地產(chǎn)轉讓協(xié)議。現(xiàn)在已經(jīng)過了一年多了，再提這個事情已經(jīng)沒有意義了。

　　原告為證明自己的訴訟主張，向本院提交以下證據(jù)：

　　1.房地產(chǎn)轉讓協(xié)議（復印件）1份，證明協(xié)議的權利義務及協(xié)議并未明確過戶時間的事實；

　　2.某某銀行股份有限公司寧波慈溪支行轉帳單（復印件）1份，證明原告已支付定金人民幣2 000 000元的事實；

　　3.房產(chǎn)登記查閱證明1份，證明被告土地使用權證號慈國用（1998）字第210045號、慈國用（1999）字第210080號；房產(chǎn)權證號為慈房權證2008字第004513、004516、004517號于2012年5月27日轉讓給慈溪市鼎潤貿易有限公司。

　　對于原告提供的證據(jù)，被告發(fā)表質證意見如下：對證據(jù)1的真實性沒有異議，雖然書面協(xié)議未明確約定余款支付時間，但雙方曾有口頭約定，原告應在合同簽訂后15日內付清余款。對證據(jù)2、3無異議。

　　對于原告提供的證據(jù)，第三人無異議。

　　被告為證據(jù)自己的訴訟主張，向本院提交以下證據(jù)：

　　1.催告辦理付款與過戶的通知1份，證明被告要求原告履行義務，原告不履行則要解除協(xié)議的事實；

　　2.投遞郵件清單復印件及查詢郵件回單各1份，證明被告發(fā)郵件給原告的事實；

　　3.證人楊斌斌、徐冠明證人證言各1份，證明訂立合同時曾口頭約定，原告應在合同訂立后15日內支付余款的事實。

　　對于被告提供的證據(jù)，原告發(fā)表質證意見如下：對證據(jù)1、2的真實性沒有異議。但該通知是被告單方的通知，不能以該證據(jù)證明原告違約，因為單方的通知不構成協(xié)議，并且在該通知的最后，被告稱“將宣布解除與貴方訂立的房地產(chǎn)轉讓協(xié)議”，至今原告未收到被告解除協(xié)議的郵件。

　　對于被告提供的證據(jù)，第三人無異議。

　　對于證人證言，原告認為兩位證人都提到被告曾打電話或發(fā)函給原告方，但這是被告轉述證人的。三方簽訂的協(xié)議都是真實意思的表示，原、被告之間沒有把約定的15天寫入書面的合同不符合實際，因為這是一個重要的約定的，應該寫入書面合同中。

　　被告與第三人對證人證言無異議。

　　根據(jù)原、被告及第三人的質證意見及庭審陳述，本院對原、被告提供的證據(jù)認證如下：被告及第三人對原告提供的某某銀行股份有限公司寧波慈溪支行轉帳單1份、房產(chǎn)登記查閱證明1份無異議，本院予以認定。被告及第三人對原告提供的《房地產(chǎn)轉讓協(xié)議》的真實性無異議，本院對該證據(jù)的真實性予以認定。被告稱《房地產(chǎn)轉賬協(xié)議》中雖未約定余款交付時間，但協(xié)議三方曾口頭約定原告應在15日內交付余款。被告提供了2份證人證言用以證明存在口頭約定的事實。該2份證人證言具有真實性，合法性，且與本案具有關聯(lián)性，本院予以認定。故對于三方曾存在口頭約定的事實本院予以認定。原告及第三人對被告提供的催告函及郵件投遞清單和查詢回單的真實性無異議，本院對該組證據(jù)的真實性予以認定。

　　根據(jù)本院認定的證據(jù)及原、被告的庭審陳述，本院認定本案事實如下：

　　2012年3月1日，原、被告及第三人簽訂《房地產(chǎn)轉讓協(xié)議》1份。協(xié)議約定：被告將自己所有的位于慈溪市天元鎮(zhèn)火車頭跟村的房地產(chǎn)轉讓給原告，轉讓價格為12 500 000元；協(xié)議簽訂時，原告交付定金2 000 000元，余款10 500 000元在原、被告辦理過戶時由原告支付。同日，原告按照合同約定支付了定金2 000 000元。支付定金時，原、被告口頭約定余款10 500 000元于協(xié)議簽訂后15日內履行完畢，否則定金不再返還。2012年3月27日，被告向原告發(fā)送信函，要求原告在收到信函后5日內支付余款10 500 000元并辦理權證過戶，否則將宣布解除合同，并沒收定金。原告于2012年3月28日簽收該函件。后原告未在五日內交付余款，雙方亦未辦理過戶手續(xù)。2012年5月27日，被告將本案所涉房地產(chǎn)轉讓給案外人慈溪市鼎潤貿易有限公司，現(xiàn)雙方已辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

　　本院認為，本案所涉房地產(chǎn)現(xiàn)已轉讓給案外人，已無繼續(xù)履行合同的可能性，且被告也表示要求解除合同，故對于原告要求解除合同的訴訟請求，本院予以支持。被告辯稱其于2012年3月27日向原告發(fā)送函件，函件中要求原告在5日內付清余款否則將宣布解除合同，而原告未在收到函件后5日內交付余款，故在原告收到函件后的第六日，雙方的合同已經(jīng)解除。本院認為，本案所涉房地產(chǎn)轉讓協(xié)議中并未對合同解除的情形進行約定，而在法定解除的情況下，需要解除權人將解除合同的主張通知對方，而被告向原告所發(fā)的函件并不屬于解除合同的通知，該函件中稱“將宣布解除與貴方訂立的房地產(chǎn)轉讓協(xié)議”，但被告亦未提供證據(jù)證明曾向原告發(fā)送解除合同的通知，故對于該辯稱，本院不予采納。原、被告及第三人雙方在簽訂協(xié)議時，雖未在書面合同中明確合同履行時間，但雙方的口頭約定與書面約定具有同等的法律效力。原、被告在交付定金時口頭約定原告應在簽訂協(xié)議后15日內交付余款，原告未按約交付余款屬違約。2012年3月28日，原告收到被告要求在5日內交付余款的信函，但其亦未在5日內履行付款義務。本案房地產(chǎn)轉讓協(xié)議中明確載明被告轉讓房地產(chǎn)系為歸還銀行貸款，雖然協(xié)議中并未明確被告擬歸還的貸款具體指向，但原告理應知道其按約支付余款系被告實現(xiàn)合同目的的最主要因素，而其未在約定時間內支付余款，并且在被告再次給予5天的付款時間后仍未履行付款義務，使被告在根據(jù)合同可期待的時間內收取轉讓款的目的無法實現(xiàn)，顯然已構成根本違約。雖然被告于2012年5月27日將本案所涉房地產(chǎn)裝轉讓給案外人，但該轉讓行為系在原告構成根本違約致使其無法實現(xiàn)合同目的的情況下而實施，實屬合理。在原告事先構成根本違約的情況下，其要求被告返還定金的訴訟請求并無法律依據(jù)，本院不支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條，第九十四條第（四）項，第一百一十五條的規(guī)定，判決如下：

　　一、解除原、被告與第三人之間訂立的房地產(chǎn)轉讓合同；

　　二、駁回原告慈溪市慈溪市某某電器有限公司有限公司要求被告返還2 000 000元定金的訴訟請求。

　　本案受理費22 800元，本院依法收取11 400元，由原告慈溪市某某電器有限公司負擔，交納本院。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省寧波市中級人民法院。上訴人在收到本院送達的上訴案件受理費繳納通知書后七日內，憑判決書向浙江省寧波市中級人民法院立案大廳收費窗口預交上訴案件受理費。如銀行匯款，收款人為寧波市財政局非稅資金專戶，帳號：810060143738093001，開戶銀行：寧波市中國銀行營業(yè)部。如郵政匯款，收款人為寧波市中級人民法院立案室。匯款一律注明原審案號。逾期不交，作自動放棄上訴處理。

　　

　　

代理審判員 陳 忠 輝



　　

　　

　　 二○一三年五月十四日

　　

　　代書記員 熊 科 旦