（2013）浙麗商終字第89號
——浙江省麗水市中級人民法院(2013-4-3)
浙江省麗水市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2013）浙麗商終字第89號
上訴人（原審原告、反訴被告）：沈××。
委托代理人：衛×。
委托代理人：汪××。
被上訴人（原審被告、反訴原告）：浙江省××有限公司，住所地：浙江省杭州市××樓××室。
法定代表人：盧××。
委托代理人：藍××。
委托代理人：王×。
上訴人沈××為與被上訴人浙江省××有限公司拍賣合同糾紛，不服景某畬族自治縣人民法院（2012）麗景商初字第302號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年3月4日受理后，依法組成由審判員湯麗軍擔任審判長，審判員丁悅琛、聶偉杰參加評議的合議庭，對本案進行了審理。本案現已審理終結。
原審法院審理查明：被告浙江省××有限公司受景某畬族自治縣鴻賓商貿公司（以下簡稱鴻賓××）的委托，組織拍賣景某寨山橋地塊綜合樓營業房，于2011年4月份對拍賣進行了預告，同年10月15日在景某《畬鄉報》上發布拍賣會公告。10月23日，原告沈××根據公告要求向被告指定的賬戶（鴻賓××，帳號：××）打入拍賣保證金200000元人民幣并取得競買資格，被告向其送達了本次拍賣的《競買須知》和《拍賣特別說明》。競買須知及拍賣特別說明中告知拍賣標的為景某寨山橋地塊綜合樓商鋪十二間及二樓商業用房，委托人為鴻賓××，以及對報名及競買保證金、拍賣時間、地點、拍賣標的狀況、競買成功后《拍賣成某某認書》的簽訂、成交款及傭金的付款時間、方式、標的的交付、違約責任等內容進行了說明與約定。2011年10月24日，原告以每平方米80000元的價格競得景某縣鶴溪街道鐘樓路6號房產（10號標的），原、被告雙方簽署了《拍賣成某某認書》，確認上述拍賣標的成交價格為人民幣3028800元，傭金30288元；付款期限為2011年12月20日，并備注說明最終標的建筑面積以房產證記載面積為準。此后，原告一直未支付價款也未支付約定傭金。鴻賓××于2012年5月份取得了本案訴爭房產的房屋所有權證。
原審法院審理認為：合同當事人應當按照約定全面履行自己的義務。委托人鴻賓××對拍賣房產擁有控制及處分權，被告接受委托人的委托對該房產組織拍賣的活動不違反法律的強制性規定，應認定該拍賣行為合法有效。雖本案標的物在拍賣時未取得房屋所有權證，但不屬于法律、法規規定禁止拍賣的物，且委托人在拍賣后取得了權屬證書，故不影響拍賣合同的有效性與合法性。原、被告雙方簽訂的《拍賣成某某認書》，是雙方當事人的真實意思表示，同時考慮維護拍賣市場秩序和交易安全，故應認定雙方簽訂拍賣成某某認書的行為合法有效。在《競買須知》、《拍賣特別說明》等拍賣資料中明確拍賣標的競買成功后，買受人應按約定的時間及金額交付總成交價及向拍賣人支付拍賣傭金；逾期不付清傭金及成交價款者，拍賣公司有權認定其違約，其所交納的拍賣保證金作為違約金不予返還。原、被告雙方簽訂的《拍賣成某某認書》確認了拍賣物的成交價及應支付的傭金金額。本案競拍標的成交款的付款期限為2011年12月20日，但原告至今未履行支付成交款及拍賣傭金的義務，其行為已構成違約。綜上，原告要求判令原、被告之間的《拍賣成某某認書》無效，由被告返還保證金200000元，并賠償損失12891元的訴訟請求缺乏事實與法律依據，依法不予支持。由于反訴被告沈××未按照約定期限履行付款義務，反訴原告要求其按照約定承擔違約責任，沒收競買保證金200000元的請求合法有據，依法予以支持。被告稱其已于2012年10月12日向原告沈××送達律師函，告知已單方解除雙方的拍賣成某某認合同，該主張因證據不足，對其要求法院確認該解除合同行為有效的請求，依法不予支持。據此，依照《中華某某共和國合同法》第六十條第一款、第一百零八條、第一百一十四條第一款、《中華某某共和國拍賣法》第三十九條第一款的規定，經該院審判委員會討論決定，判決：一、駁回原告沈××的訴訟請求；二、原告沈××向被告浙江省××有限公司交納的200000元競拍保證金作為違約金某某，不予返還；三、駁回被告（反訴原告）浙江省××有限公司的其他訴訟請求。如未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應按照《中華某某共和國民事訴訟法》第二百五十三條的有關規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費4494元及反訴案件受理費4300元，均由原告沈××承擔。
一審宣判后，沈××不服，向本院提起上訴稱：一、一審提交的證據五即鴻賓××工商信息表證明鴻賓××不具有房地產開發經營資質，被上訴人在拍賣預告中告知竟拍人鴻賓××系一家開發商，存在明顯的欺詐，而鴻賓××不具備開發經營資質，嚴重違反了法律規定開發房地產須具備房地產開發經營資質這一效力性強制性規定。二、一審法院適用法律錯誤，被上訴人與其委托方某賓公司某用拍賣方式規避房地產開發經營企業的資質的要求和商品房預售許可的規定，而該要求和規定系效力性強制規定。三、《成某某認書》并非房屋買賣合同本約，僅僅為預約，并不能直接依據該確認書辦理產權登記和過戶手續，還需與鴻賓××簽訂二手房買賣合同后才能依據該買賣合同辦理相關手續。所以即使該確認書有效，被上訴人要求沒收20萬元保證金顯然畸高，應予以調整。綜上，請求撤銷一審判決，駁回被上訴人的反訴請求；本案一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。上訴人二審中補充上訴事實和理由：一、本案遺漏拍賣合同法律關系的重要當事人鴻賓××，造成原審事實不清。二、案涉拍賣合同因違反《合同法》第五十二條第三款、第四款、第五款的規定，應當認定合同無效。三、案涉《拍賣確認書》缺乏商呂房預售合同的主要條款，雙方既未簽署正式的商品房預售合同，又未簽署房屋買賣合同。因此該確認書屬于預約磋商階段，未履行的原因在于委托人、拍賣人未及時取得房屋產權證以及面積、設計重大變更。保證金屬于締約過失責任，應由委托人、拍賣人承擔。并更改訴訟請求為：1、依法撤銷一審判決第一、二項；2、依法將本案發回重審；3、本案一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。
被上訴人浙江省××有限公司口頭答辯稱：一、一審法院認定事實清楚，被上訴人的行為不存在欺詐行為。證據五與本案無關聯性。二、一審法院適用法律正確，被上訴人在上訴人一審起訴前，已經取得了房屋所有權等相關手續。三、成某某認書是雙方自愿簽署的協議，對雙方均有約束力。對上訴人的補充上訴意見答辯稱：一、被上訴人認為一審法院程序某某，未追加鴻賓××為被告是由于上訴人未以鴻賓××作為被告起訴，這不違反法律相某某定。二、上訴人在補充上訴意見中提到的相某某范，均為我國公法對房地產的取締性的規范，并不涉及合同法的效力性強制性規范。根據相關合同法的解釋，合同的效力可以補正的，不能認定為無效合同。鴻賓××對訟爭的房產取得了房屋產權證，沒有損害公共利益，故應認定雙方的拍賣成某某認書依法有效。三、在拍賣公告及拍賣過程中，被上訴人已告知競買人訟爭房產的面積及具體細節未能確定，競買人是在知情的情況下簽署拍賣確認書的，這一過程某某公正。保證金屬于上訴人對自己履約提供的擔保，被上訴人沒收保證金是雙方自愿，是合法有效的。
二審期間，雙方均未向法院提供新的證據。上訴人沈××向法院提交一份調查取證申請書，要求調查：1、涉案房產權屬、施工、驗收材料及委托人的資質等有關材料，2、拍賣方式預售房屋的合規材料，3、委托人行政處罰材料，以確認本案是否存在以合法形式掩蓋非法目的。本院認為，上訴人在第1項某請中提到的證據在一審時已提交過部分，二審卻以其無法自行調取為由，申請法院調��；第2、3項某請既不明確，亦與本案審查內容不具關聯性，故本院對上訴人的調查取證申請不予準許。
二審經審理認定的事實與原審法院認定的事實基本一致。另查明，鴻賓××并非房地產開發經營企業。
本院認為，本案拍賣標的物并非房地產開發經營企業在開發中的房屋，而系鴻賓××享有處分權的商鋪，且在拍賣后取得了權屬證書，故案涉拍賣行為并未違反法律法規的效力性禁止性規定，應認定為有效。而案涉拍賣確認書及其附屬材料對雙方的權利義務進行了明確的約定，系有效的拍賣合同。上訴人沈××已知鴻賓××并非房地產開發經營企業，卻以鴻賓××未取得房屋預售許可來要求確認拍賣行為無效，不按拍賣確認書規定履行其應盡的義務，缺乏法律依據，有違誠信原則，本院不予支持。雖然被上訴人浙江省××有限公司在告知上存在瑕疵，但并不足以影響拍賣合同本身的效力。本案系拍賣合同糾紛，上訴人要求確認合同無效，只需對拍賣行為本身進行審查，無需追加鴻賓××為本案當事人，故上訴人在二審要求追加鴻賓××為當事人的申請，無法律依據不予采納。綜上，上訴人的上訴請求和理由均不能成立，一審判認定事實清楚，適用法律正確，程序某某，實體處理并無不當。依照《中華某某共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4494元，由上訴人沈××負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 湯麗軍
審 判 員 丁悅琛
審 判 員 聶偉杰
二○一三年四月三日
代 書記員 楊 玲
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