北京金義行物業管理有限公司與北京摩卡時代商業廣場有限公司及北京祥輝房地產開發有限公司物業服務合同糾紛一案
——北京市通州區人民法院(2009-11-3)
北京金義行物業管理有限公司與北京摩卡時代商業廣場有限公司及北京祥輝房地產開發有限公司物業服務合同糾紛一案
北京市通州區人民法院
民事判決書
（2009）通民初字第13657號
原告北京金義行物業管理有限公司，住所地北京市通州區玉橋西里72號院。
法定代表人房永宏，董事長。
委托代理人郝志勇，北京市盈科律師事務所律師。
委托代理人趙健康，男，1961年4月29日出生，漢族，北京金義行物業管理有限公司經理，住北京市石景山區古城北路2棟39號。
被告北京摩卡時代商業廣場有限公司，住所地北京市通州區新華東街296號。
法定代表人劉曉龍，總經理。
委托代理人張玉，女，1983年5月4日出生，漢族，北京摩卡時代商業廣場有限公司職員，住北京市朝陽區幺家店路優點社區1號樓。
委托代理人蘇曉偉，女，1976年12月16日出生，漢族，北京摩卡時代商業廣場有限公司職員，住北京市通州區喬莊北街。
被告北京祥輝房地產開發有限公司，住所地北京市平谷區靠山集鄉工業小區。
法定代表人付瑞祥，董事長。
委托代理人張玉，女，1983年5月4日出生，漢族，北京摩卡時代商業廣場有限公司職員，住北京市朝陽區幺家店路優點社區1號樓。
委托代理人蘇曉偉，女，1976年12月16日出生，漢族，北京摩卡時代商業廣場有限公司職員，住北京市通州區喬莊北街。
原告北京金義行物業管理有限公司（以下簡稱金義行公司）與被告北京摩卡時代商業廣場有限公司（以下簡稱摩卡時代公司）及被告北京祥輝房地產開發有限公司（以下簡稱祥輝公司）物業服務合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員李丹獨任審判，公開開庭進行了審理。金義行公司委托代理人郝志勇、趙健康，摩卡時代公司與祥輝公司委托代理人張玉、蘇曉偉均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
金義行公司訴稱：2008年8月1日，我公司與北京市通州區祥云天地家園小區業主委員會（以下簡稱祥云天地業委會）簽訂了《北京市物業服務合同》，約定我公司對祥云天地家園進行物業管理，業主應當在每年8月份交納服務費用，物業管理費每平米3.36元，面積以房產證實際面積為準。摩卡時代公司為底商實際使用人，祥輝公司為底商產權人，而被告至今未能交納2008年度物業管理費；2009年4月至2009年7月的電費37
697元，被告至今未能交納，故我公司訴至法院，請求判令摩卡時代公司與祥輝公司交納物業管理費用245
221元及自2008年9月1日至實際給付之日止的滯納金，暫計算至2009年9月1日為44 139.8元，交納電費37
697元（2009年4月1日至2009年7月31日）并承擔本案訴訟費用。
摩卡時代公司辯稱：未交物業管理費是因為對收費標準有異議，物業公司物業服務也不到位。對于電費的數額我方認可。
祥輝公司辯稱：我公司不同意交納物業費及電費，實際使用人為摩卡時代公司。
經審理查明：2008年8月1日，金義行公司與祥云天地業委會簽訂物業服務合同，約定金義行公司為位于北京市通州區中山大街35號院的祥云天地家園小區普通住宅及商業提供物業服務，其中商業、底商物業費3.36元每平米每年。上述合同約定業主逾期未交納物業服務費，應當按照每日5‰0承擔相應的滯納金。祥輝公司為該小區底商（位于北京市通州區新華東街296號）的產權人，該底商面積6081.88平方米，摩卡公司為實際使用人，二公司存在租賃合同關系，未交納該房屋2008年度物業管理費及2009年4月至2009年7月的電費。上述事實，有金義行公司提交的物業服務合同、電費收據及各方當事人當庭陳述等在案佐證。
本院認為：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。第七條規定，業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。依據上述規定，祥云天地業委會與金義行公司簽訂的物業服務合同對祥輝公司及摩卡公司具有約束力。現金義行公司要求摩卡公司及祥輝公司共同給付2008年度物業管理費245
221元和2009年4月至2009年7月的電費37
697元的訴訟請求合理，證據充分，本院予以支持。對于金義行公司要求摩卡公司及祥輝公司給付自2008年9月1日至實際給付之日止的滯納金，暫計算至2009年9月1日為44
139.8元的訴訟請求，其中的滯納金性質違約金，鑒于物業服務合同中已對此予以約定，故原告相應請求有合同依據，本院予以支持。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規定，判決如下：
一、被告北京摩卡時代商業廣場有限公司、被告北京祥輝房地產開發有限公司共同給付原告北京金義行物業管理有限公司物業管理費二十四萬五千二百二十一元；
二、被告北京摩卡時代商業廣場有限公司、被告北京祥輝房地產開發有限公司共同給付原告北京金義行物業管理有限公司違約金四萬四千一百三十九元八角及自二00九年九月二日起至實際給付之日止的違約金（以二十四萬五千二百二十一元為基數，按照每日萬分之五計算），于判決生效之日起七日內執行清；
三、被告北京摩卡時代商業廣場有限公司、被告北京祥輝房地產開發有限公司共同給付原告北京金義行物業管理有限公司二00九年四月至二00九年七月的電費三萬七千六百九十七元，于判決生效之日起七日內執行清。
被告北京摩卡時代商業廣場有限公司、被告北京祥輝房地產開發有限公司未按判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費三千一百零二元，由被告北京摩卡時代商業廣場有限公司、被告北京祥輝房地產開發有限公司負擔，于判決生效之日起七日內交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納相應上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
代理審判員 李 丹
二OO九 年 十一 月 三 日
書 記 員 李 巖
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